Kiracının Özenle Kullanma Borcu
Kira sözleşmesi; kullandırma borcu doğuran bir sözleşmedir. TBK m.299’a göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Hem kiraya veren hem de kiracının bu sözleşmeden çeşitli asli ve yan borçları doğar. Kiraya verenin kiralananı teslim ve kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bir durumda bulundurma asli borçları iken; vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma, kiracının güvenliğini sağlama, yan giderlere katlanma borcu yan borçlarıdır. Yan giderlere katlanma borcu, kira sözleşmelerine uygulanan genel hükümlerde kiraya verenin bir borcu olarak düzenlenmişken, özel olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan hükümlerde kiracının bir borcu olarak düzenlenmiştir.
Kiracının aslî borcu ise kira bedelini ödemektir. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme, ayıpları kiraya verene bildirme, katlanma ve özenle kullanma borçları ise kiracının yan borçlarıdır. Özenle kullanma borcunun kiralanan şey ve kişiler bakımından farklı görünümleri vardır.
TBK m.316/f.1’e göre, kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Özenle kullanma borcunun temeli dürüstlük kuralına dayanmaktadır. Özenle kullanma borcunun kapsamı belirlenirken, kiralananın varlığı ile ekonomik değerinin korunması noktası temel alınmalıdır; kiracı kiralananı kullanırken kiralananın özünün zarar görmemesi, değerinin azalmaması gerekmektedir. Doktrindeki hâkim görüş, özenin derecesi olarak, kiracının kendi malına göstermiş olduğu özeni göstermesi gerektiğini savunmaktadır. Yargıtay, özen borcuna aykırılık halinde kiracının kastının olmasını aramamaktadır. Kiracının ihmalini, dikkatsizlik veya tedbirsizliğini de kabul etmektedir.
Özenle kullanma ile öncelikle kast edilen kiracının kiralananı olağan kullanımın gerektirdiği özeni göstererek ve sözleşmede kararlaştırılan şekilde kullanmasıdır. Kiracı kiralananı hem Kanundan doğan hem de sözleşmede belirlenen kullanım şekli ile kullanım sınırlamalarına uymalı, kiralananı özgülendiği kullanım amacına uygun kullanılmalıdır.
Taraflar sözleşmede kiralananın kullanım amacını açıkça belirtmiş olabilirler. Kiracının, işyeri veya fabrika olarak kiralanan bir yeri konut olarak kullanması tahsis amacına aykırı kullanmasına örnek verilebilir.
Eğer taraflar sözleşmede kiralananın kullanım amacını açıkça belirtmemişlerse, bu durumda kiralananın olağan kullanım amacı, kiralananın niteliğine ve yerel adete göre belirlenecektir. İş hayatındaki dürüstlük kuralları da kiralananın kullanım amacının belirlenmesinde göz önüne alınmalıdır. Örneğin, bir apartman dairesinin kiralanması söz konusu ise kural, kiralananın olağan kullanım amacının konut, alışveriş merkezinde veya bir iş hanında bir yerin kiralanması durumunda ise kiralananın olağan kullanım amacının işyeri olduğu söylenebilir.
Kiralanan taraflar arasındaki sözleşmeden veya Kanunlardan kaynaklanan sınırlamalara uygun kullanılmalıdır. Sözleşmeden kaynaklanan sınırlamalara örnek olarak; kiralananın yalnızca belli saatlerde ve günlerde kullanılmasının kararlaştırılması, kiralananın belirli bir kısmının kullanılmasının kararlaştırılması verilebilir.
Yargıtay’a göre, sözleşme ile getirilen ve kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili olmayan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi, TBK m.316 hükmünün uygulama alanına girmez.
Kiralananın kullanımına ilişkin Kanun hükümleri ile de birtakım sınırlamalar getirilmiştir. Buna örnek olarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 verilebilir. KMK m.18’e göre, “kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Bakımından Durum:
Alt kira ile ifade edilen, kiracının, kiralananın tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye bir bedel karşılığında yeniden kiraya vermesidir. Kullanım hakkının devri ise, kiracının, ikinci bir kira sözleşmesi yapılmaksızın yalnızca kiralananı kullanma hakkını kısmen veya tamamen bir başkasına devretmesidir.
Adi kira sözleşmeleri bakımından, Kanun kiralananın kiracı tarafından alt kiraya verilmesini veya kiralanan üzerindeki kullanım hakkının devrini yasaklamamıştır. Bu açıdan sınır, kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamasıdır. TBK m.322/f.1’e göre, “kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.”
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ise, kural kiracının alt kira sözleşmesi yapamaması ve kullanım hakkını devredememesidir. Kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi ve kullanım hakkını devredebilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması gerekmektedir. TBK m.322/f.2’ye göre, “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.”
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiraya verenin rızası olmadan veya rızanın sınırını aşarak alt kira sözleşmesi yapması veya kullanım hakkını devretmesi kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık teşkil edecektir.
Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşmedir. Ancak alt kiracının kiralananı kullanma hakkının sınırını, asıl kira sözleşmesinde kiracıya tanınan kullanım hakkı oluşturur.
TBK m.322/f.3’e göre, “alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Kira İlişkisinin Devri Bakımından Durum:
Kira ilişkisinin devri ile, kiracının kira ilişkisinden çıkarak üçüncü bir şahsın bu ilişkiye dahil olması ve sözleşmeye dahil olan üçüncü kişiye sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin tamamının devredilmesi söz konusudur. Kira ilişkisinin devri, sözleşmenin devri niteliğindedir.
Kira ilişkisinin devriyle birlikte kiracının sözleşmeye uygun kullanma ve özenle kullanma borcu da devralan kiracıya geçer.
TBK m.323’e göre, “kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.”
Kira sözleşmesinin devrinde kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır ve kiraya veren bu rızayı verip vermeme hususunda serbesttir. Ancak “kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.”
Kiraya veren rıza göstermemesine rağmen, kiracı, devralana kiralananı kullandırırsa sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık söz konusu olacaktır.
TBK m.323/f.2 ve 3’e göre, “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması Bakımından Durum:
TBK m.321’e göre, “kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.”
Kural, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapamamasıdır. Ancak kiracı, kiraya verenin yazılı rıza vermesiyle böyle bir yenilik ve değişiklik yapabilir. Kiraya verenin rıza vermemesi, rızanın sınırının aşılması veya yenilik ve değişiklik yapılması sırasında kiralanana zarar verilmesi, özüne müdahale edilmesi durumunda özen borcuna aykırılık söz konusu olacaktır.
“Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
Kiralananın olağan kullanımı sonucu eskiyerek yıpranması özen borcuna aykırılık oluşturmaz. TBK m.334’e göre, “kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”
Kiracının Saygı Gösterme Borcu Bakımından Durum: Kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşular kiracının ortak yaşamını paylaştığı ve bu nedenle kiralananın kullanımından doğrudan veya dolaylı şekilde etkilenen kişilerdir.
Kiracının bu kişilerin malvarlığı ve kişilik varlığı değerlerine saygı göstermesi, özellikle de bu kişilerin kişilik haklarına zarar verecek davranışlardan kaçınması gerekmektedir. Kiracı taşınmazda oturan kişiler ile komşuların bireysel ve ortak alanları yasaya uygun olarak kullanmalarına katlanmak zorundadır.
Saygı gösterme yükümlülüğünün kapsamı belirlenirken, sözleşme hükümlerinin, TMK m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralının, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planının da dikkate alınması gerekmektedir.
Komşuluk hukukunu düzenleyen TMK m.737 de saygı gösterme borcunun kapsamı belirlenirken dikkate alınabilir. Bu hükme göre, “herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarda, aynı taşınmazda oturmasalar dahi kiracının kiraya verene veya yakınlarına saygısızca davranması TBK m.316 hükmüne aykırı kabul edilmiş ve kiracının bu yükümlülüğü geniş yorumlanmıştır.
Kiralananın kötü üne sahip olmasına yol açmak da özen borcuna aykırılık teşkil eder.
Özen Borcuna Aykırılığın Yaptırımı:
Özen borcuna aykırılığın yaptırımı TBK m.316/f.2 ve 3’te düzenlenmiştir. TBK m.316/f.2’ye göre, “kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Aynı maddenin 3.fıkrasında süre verilmesini gerektirmeyen durumlar düzenlenmiştir. Buna göre;
1.Kiralanana kasten ağır bir zarar verilmesi,
2.Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
3.Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiracı sözleşmenin feshiyle birlikte kiralananı tahliye etmek durumundadır.
Konuya İlişkin Yargıtay Kararları:
“…Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince 15/8/2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli reklama uygun medya sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalının bu kira sözleşmesi ile binanın cephelerini reklam koymak üzere kiralamasına göre taraflar arasında Türk Borçlar Kanunu genel hükümlere tabi bir kira sözleşmesi olduğu anlaşılmaktadır. TBK 316. Maddesinde sadece konut ve çatılı işyerleri için süreli ihtar öngörülmüş olup diğer kira sözleşmeleri için yazılı bir bildirimle sözleşmenin feshedilebileceği hükmünü içermektedir. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”
(Yargıtay 6.H.D. 06.11.2014 T., 2014/9854 E., 2014/12042 K.)
“…Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı firmanın, mülkiyeti …’ne ait … ili, …. ilçesi, …. Mahallesi, … … … ….i No: … adresindeki taşınmazda 04.07.2014 tarihi itibariyle kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının ….maddesinin ….fıkrasında ” gayrimenkulün herhangi bir nedenle kapatılması veya kapalı tutulması halinde bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil edeceği ve sözleşmenin feshedilebileceği” hükmünün yer aldığını, huzurdaki davanın ikame tarihi itibariyle kiralanan taşınmazın kapalı tutulduğunu, bu hususun da akde aykırılık teşkil ettiğini belirterek, davalının kira sözleşmenin feshi ve taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, kiralanan yere işletme ruhsatı almak istendiğini, ancak mecurun kiralama öncesi deprem güçlendirme işlemine tabi tutulduğu, bunun için belediyeden güçlendirme projesi onaylattırıldığı, fakat güçlendirme işinin onaylı projesine aykırı yapıldığı, proje harici binaya bir kısım ilave ve değişikliklerin yapıldığı, bunun üzerine Belediye tarafından binaya yapı tadil tutanakları düzenlendiği, bu hali ile binaya iskan verilmesinin mümkün olmadığının öğrenildiği, iskanı olmayan bina için de otel ruhsatı alınamaması sebebiyle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece taraflar arasında imzalanmış 04.07.2014 başlangıç tarihli sözleşmenin …. Maddesinin ….fıkrasında ” gayrimenkulün herhangi bir nedenle kapatılması veya kapalı tutulması halinde bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil edeceği ve sözleşmenin feshedileceği” hükmünün yer aldığı, davalı tarafın dava konusu mecuru kapalı tuttukları, cevap dilekçelerinde mecurun iskan ruhsatının olmadığını belirttikleri dikkate alınarak kira sözleşmesindeki açık hükme rağmen mecurun kapalı tutulmasının akte aykırılık oluşturduğu, bu şekilde davacının davasının haklı olduğu sonuç ve kanaatine varıldığından davacının davasının kabulü ile davalının dava konusu mecurdan akte aykırılık nedeni ile kira sözleşmesinin feshi ile tahliyesine” karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince; Davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü taraflar arasındaki kira akdinin 10. maddesinin ….fıkrasında ” gayrimenkulün herhangi bir nedenle kapatılması veya kapalı tutulması halinde bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil edeceği ve sözleşmenin feshedileceği” hükmünün yer aldığı, kiracının akde aykırı olarak kiralananı kapalı tutması halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.’nun 316. maddesi uyarınca” kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekir. ” hükmü dikkate alınarak tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru değildir.
…) Davalı vekili tarafından 06/…/2015 tarihli duruşmada davalı şirketin taşınmazı tahliye ettiği, davanın konusuz kaldığından söz edildiği anlaşıldığından, tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediği, anahtar tesliminin yapılıp yapılmadığı hususu araştırılmadan yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”
(Yargıtay 3.H.D., 23.01.2017 T., 2017/1448 E., 2017/405 K.)
“Dava dilekçesinde, bağımsız bölümde beslenen köpeğin uzaklaştırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı yönetim vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, davalının kendi bağımsız bölümünde köpek beslemesi sebebiyle, kanuna ve yönetim planına aykırı davranışa son verilerek, köpeğin site dışına çıkarılması istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; dava konusu taşınmazın yönetim planının D/1/d maddesinde “bağımsız bölümlerde ve eklentilerinde kuş, balık gibi evcil hayvanlar hariç, başka hayvanlar besleyemezler, besledikleri hayvanların da diğer kat maliklerini rahatsız etmemesini sağlarlar. Aksi takdirde site kat malikleri sorun çıkaran hayvanın site dışına çıkarılmasını isteyebilirler. Bu konuda site kat maliklerinin alacağı kararlara hayvan sahipleri uymak zorundadırlar” denilmekte olup balık, kuş gibi evcil hayvanların beslenmesi, çevreye rahatsızılık vermemesi koşuluyla yer aldığı, dava konusu köpeğin de evcil hayvan kapsamında bulunduğu ve çevreye rahatsızlık verdiği de kanıtlanamadığına göre davanın bu gerekçeyle reddi yerine yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi doğru değil ise de, sonucu itibariyle doğru olan kararın gerekçe değiştirilerek ONANMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11.09.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.
(Yargıtay 18.H.D. 11.09.2014 T., 2014/6465 E., 2014/12547 K.)
Kaynak:
Tuba KARAMAN, Kiracının Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu, 2020, 1.Baskı
